# dxImmo

> Mietverträge, Sollstellung mit QR-Rechnung, Nebenkosten, Mietzinsanpassung, Stockwerkeigentum und Eigentümerabrechnung in einer Web-App. Schweizer Mietrecht eingebaut, Hosting in der Schweiz.

## Umfang
- Liegenschaften und Einheiten: Eigentümer, Liegenschaften mit EGRID und eigenem Bankkonto, Wohnungen, Geschäftsräume, Parkplätze und Nebenräume mit Fläche, Zimmerzahl, Wertquote und Zählern, vermietet oder selbst genutzt.
- Mietverträge: Solidarmieter, mitvermietete Parkplätze, Depot, Referenzzinssatz und LIK-Stand. Kündigung, Mieterwechsel und Leerstand mit Stichtag. Übergabe beim Einzug und Abnahme beim Auszug als Protokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Unterschrift.
- Sollstellung und Mahnwesen: Monatliche Sollstellung je Vertrag, QR-Rechnung mit Swico-Zeile an die Mieter, Zahlungseingang per camt.054 und Mahnstufen bis zum Verzug nach Art. 257d OR.
- Nebenkosten und Heizkosten: Kostenarten, Verteilschlüssel nach Fläche, Wertquote, Kubatur, Zimmern, Zähler oder Einheiten, Mieterwechsel pro rata und Akonto gegen Ist mit Nachzahlung oder Guthaben. Fehlt ein Schlüsselwert, nennt die Vorschau Einheit und Wert, statt still auf die übrigen Mieter zu verteilen.
- Mietzinsanpassung: Anpassung nach Referenzzinssatz, Teuerung und Kostensteigerung, Index- und Staffelmiete. Das amtliche Formular nach Art. 269d OR mit dem frühesten Termin.
- Stockwerkeigentum: Gemeinschaft je Liegenschaft, Stockwerkeigentümer mit Wertquote, Budget, Akontobeiträge, Erneuerungsfonds, Versammlung und Beschlüsse.
- Eigentümerabrechnung: Einnahmen und Aufwand je Liegenschaft und Periode, Verwaltungshonorar in Prozent oder pauschal, Auszahlung an den Eigentümer per pain.001. Steuerauszug mit Eigenmietwert, Eigennutzungsanteil und Pauschalabzug als Vergleich.
- MWST-Option: Option nach Art. 22 MWSTG für Geschäftsräume, Zuschlag auf der Sollstellung und Vorsteuerkorrektur beim Wechsel.

## KI-Assistent
- KI ist in aller Munde, in der Verwaltung kommt sie selten an. dxImmo verbindet den Assistenten, den Sie schon kennen, direkt mit Ihren Liegenschaften: ChatGPT, Claude von Anthropic, Microsoft Copilot oder ein eigenes Modell. Sie sprechen mit dxImmo wie mit jemandem im Büro.
- Fotografieren statt abtippen: Mietvertrag, Anmeldeformular, Zählerstand oder Handwerkerofferte fotografieren und sagen: «Erfass den Vertrag für die 3.5-Zimmer-Wohnung an der Seestrasse.» Der Assistent liest das Bild und zeigt zuerst, was er übernehmen würde.
- Sprechen statt klicken: «Wer ist mit der Miete im Rückstand?», «Welche Einheiten werden bis Ende Jahr frei?», «Auf welchen Termin kann ich die 2.1 an der Bahnhofstrasse frühestens kündigen?»
- Rechnungen lesen sich selbst: Handwerker- und Lieferantenrechnungen über den Belegscan: Betrag, Konto und Steuercode je Position werden erkannt, aus Objektadresse, Wohnung und Eigentümer auf der Rechnung schlägt dxImmo die Liegenschaft vor. Kategorie wie Unterhalt, Investition oder Nebenkosten, wertvermehrender Anteil und Schadenfall setzen Sie bei der Freigabe. Gelesen wird auf eigenen Servern der dxb gmbh. Sie prüfen, statt zu tippen.
- Erst prüfen, dann übernehmen: Kündigung, Mieterwechsel und Buchungen laufen zuerst als Testlauf. Übernommen wird erst auf Ihr Wort, mit Ihren Rechten und im Protokoll nachvollziehbar.
- Funktioniert mit ChatGPT, Claude, Microsoft Copilot und jedem Assistenten, der MCP spricht, den offenen Standard für KI-Assistenten.

## Mietrecht
- Kündigungsfristen: mindestens drei Monate für Wohnungen und sechs für Geschäftsräume (Art. 266b bis 266d OR). Ohne Angabe setzt dxImmo die Mindestfrist.
- Termine: Monatsende, Quartalsende oder die ortsüblichen Termine. Eine Kündigung geht nur auf einen Termin, der die Frist einhält, der früheste mögliche wird vorgeschlagen.
- Depot: bei Wohnungen höchstens drei Bruttomonatszinse (Art. 257e OR).
- Belegung: keine doppelte Vermietung einer Einheit, auch nicht über einen mitvermieteten Parkplatz.
- Testlauf: Kündigung und Mieterwechsel lassen sich zuerst durchrechnen, ohne dass etwas gespeichert wird.

## Preise
- CHF 99 im Monat: Instanz mit 1 Benutzer und 1 Liegenschaft
- je weiterer Benutzer CHF 25 im Monat
- je weitere Liegenschaft CHF 25 im Monat
- 1 GB Speicher inbegriffen, jedes weitere GB CHF 1.00 pro Monat. 1 GB reicht für rund 7'500 PDF-Belege zu 100 KB oder rund 2'500 Handyfotos, die die App beim Hochladen verkleinert. Stammdaten, Aufträge und Buchhaltung selbst brauchen wenig: unsere Demo mit elf Benutzern und Beispieldaten belegt rund 20 MB.
- Option Theke und Kasse: CHF 39 pauschal im Monat, Kartenterminal CHF 5
- zuzüglich MWST, monatlich kündbar

## Häufige Fragen
- Für wen ist dxImmo gedacht? Für Immobilienverwaltungen, die Mietliegenschaften und Stockwerkeigentum für mehrere Eigentümer betreuen.
- Kann ich mehrere Eigentümer in einer Instanz führen? Ja. Jede Liegenschaft gehört einem Eigentümer, Honorar und Auszahlung werden je Eigentümer gerechnet.
- Wie kommen die Zahlungen der Mieter in die Software? Die Sollstellung erzeugt QR-Rechnungen mit Referenz. Den Zahlungseingang lesen Sie als camt.054 von der Bank ein, dxImmo ordnet ihn über die Referenz zu.
- Wird die Nebenkostenabrechnung bei einem Mieterwechsel richtig verteilt? Ja. Die Kosten werden nach Tagen je Mieter aufgeteilt, das bezahlte Akonto wird gegen die Kosten gestellt.
- Wie kommen Handwerkerrechnungen zur richtigen Liegenschaft? Über den Eingangskorb: der Belegscan liest Objektadresse, Wohnung und Eigentümer und schlägt die Liegenschaft vor, ebenso über eine Lieferantenregel oder frühere Belege desselben Lieferanten. Sie bestätigen Einheit und Kategorie, gebucht wird beim Eigentümer auf die Liegenschaft.
- Verschickt die Software E-Rechnungen wie ZUGFeRD oder Factur-X? Ja. Mietzinsrechnungen tragen im QR-Zahlteil die Rechnungsinformationen nach Swico, Rechnungen aus Aufträgen ebenso. Bei Betrieben mit UID-Nummer ist das Rechnungs-PDF zudem ein PDF/A-3 mit eingebetteter Rechnung nach ZUGFeRD/Factur-X (EN 16931), auch bei Gutschriften. Vor dem Versand wird sie nach der Norm geprüft. Kunden mit Buchhaltungssoftware lesen Betrag, Positionen und MWST ohne Abtippen ein. Gilt ein Skonto, steht der Abzug mit Datum und Zahlbetrag auf der Rechnung.
- Geht die App auch ohne Netz? Ja. Ein- und Ausstempeln und Fotos gehen auch ohne Empfang, die App sendet sie, sobald wieder Netz da ist. Fotos bekommen eine Kategorie (Zustand, Schaden, Arbeit, Abnahme, Mangel) und eine Bemerkung und landen am Auftrag und im Rapport-PDF.
- Wie kommt eine neue Adresse schnell ins Programm? Visitenkarte oder Briefkopf fotografieren, ein PDF wählen oder Text einfügen: Name, Firma, Anschrift, Telefon und E-Mail werden ausgelesen, unsichere Felder markiert. Vor dem Speichern prüft das Programm auf Dubletten und bietet an, eine vorhandene Adresse zu ergänzen.
- Wie kommen unsere Daten aus dem bisherigen Programm herüber? Umstieg leicht: Import aus allen gängigen ERP-Lösungen. Adressen, Artikel, Belege und offene Posten kommen mit Probelauf vor dem Import herüber, Adressen lesen Sie auch selbst als CSV, Excel oder vCard ein. Die Belegnummern laufen ab dem Stand des alten Programms weiter.
- Wo liegen meine Daten? Auf Servern der dxb gmbh in der Schweiz, in einer eigenen Instanz je Verwaltung.
- Was kostet dxImmo? CHF 99 im Monat für die Instanz mit einem Benutzer und einer Liegenschaft. Jeder weitere Benutzer und jede weitere Liegenschaft kosten je CHF 25 im Monat, zuzüglich MWST. Die Einheiten einer Liegenschaft zählen nicht einzeln.
- Kann ich dxImmo vorher ausprobieren? Ja. Die Demo unter demo.dximmo.ch zeigt eine Verwaltung mit Mietliegenschaften und einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, alle Daten sind erfunden. Die Zugangsdaten schicken wir Ihnen auf Anfrage, auf Wunsch richten wir einen Testzugang ein.

## Für wen

- dxImmo ist eine Web-Anwendung für Immobilienverwaltungen in der Schweiz, gebaut für KMU. Anbieterin: dxb gmbh, Sulgen (Thurgau).
- dxImmo ist ein Produkt der [dxb gmbh](https://dxb.ch/), Softwarehaus in Sulgen (Thurgau), Schweiz.
- Läuft im Browser auf Laptop, Tablet und Handy; eine eigene Instanz und Datenbank je Betrieb, Hosting in der Schweiz.

## KI-Anbindung (MCP)

- Jede Instanz hat einen MCP-Endpunkt: `https://<verwaltung>.dximmo.ch/api/mcp`. Anmeldung über OAuth mit dem eigenen Konto oder API-Schlüssel als Bearer-Token.
- Claude und ChatGPT verbinden sich darüber als Connector; der Assistent arbeitet mit den Rechten des Benutzers, schreibende Werkzeuge zuerst als Testlauf.
- [KI-Anbindung im Detail](https://dximmo.ch/ki-anbindung): Verbinden, Werkzeuge, Sicherheit.
- [Produktangaben per MCP](https://dximmo.ch/ki/mcp): öffentlich, nur lesend (produkt_info, funktionen, preise, testinstanz, demo_link, haeufige_fragen).

## Kontakt und Test

- [Preise](https://dximmo.ch/#preise)
- [Demo](https://demo.dximmo.ch): erfundene Daten, Zugangsdaten auf Anfrage
- [Eigene Testinstanz erhalten](https://dximmo.ch/testinstanz): eigene Instanz unter ihrname.dximmo.ch mit Beispieldaten, 30 Tage kostenlos, ohne Zahlungsangaben, nach Bestätigung der E-Mail-Adresse in wenigen Minuten bereit.
- [Vorführung oder Offerte anfragen](https://dximmo.ch/#kontakt)
- E-Mail: info@dxb.ch, Telefon 071 508 16 16

## Seiten
- [Startseite](https://dximmo.ch/)
- [Impressum](https://dximmo.ch/impressum)
- [Datenschutz](https://dximmo.ch/datenschutz)
- [Vollständiger Text](https://dximmo.ch/llms-full.txt)

# dxImmo im KI-Assistenten (MCP)

> Jede dxImmo-Instanz bringt einen MCP-Endpunkt mit. Claude, ChatGPT und andere Assistenten arbeiten damit in der eigenen Instanz, mit den Rechten des angemeldeten Benutzers.

## Verbinden

- Adresse der eigenen Instanz: `https://<verwaltung>.dximmo.ch/api/mcp`
- Beispiel mit der Demo: `https://demo.dximmo.ch/api/mcp` (Anmeldung nötig, Zugangsdaten auf Anfrage)
- Claude: Einstellungen, Connectors, eigenen Connector mit dieser Adresse hinzufügen, mit dem dxImmo-Konto anmelden (OAuth 2.1).
- ChatGPT: im Entwicklermodus einen eigenen Connector mit derselben Adresse anlegen.
- Alternativ ein API-Schlüssel aus dxImmo als Bearer-Token.
- Protokoll: JSON-RPC 2.0 über Streamable HTTP, MCP 2025-06-18; Selbstauskunft unter `/api/mcp/info` der Instanz.

## Was der Assistent kann

- Fragen beantworten, etwa zu offenen Rechnungen oder Stunden je Auftrag.
- Adressen, Aufträge und Positionen pflegen, Lieferantenrechnungen buchen, Belege freigeben.
- 397 Werkzeuge in der Demo, davon 208 lesend; sichtbar je nach Edition, Modulen und Rechten.

## Sicherheit

- Eigene Schlüssel je Instanz, jederzeit widerrufbar.
- Rechte entscheiden, welche Werkzeuge sichtbar sind.
- Schreibende Werkzeuge laufen als Testlauf, bis ausdrücklich gebucht wird.
- Schreibende Aufrufe im Audit-Log, Aufrufe je Schlüssel und Adresse begrenzt.
- Eine Datenbank und ein Container je Betrieb, Server in der Schweiz.

## Produktangaben per MCP

- Öffentlich und nur lesend: `https://dximmo.ch/ki/mcp` mit den Werkzeugen produkt_info, funktionen, preise, testinstanz, demo_link, haeufige_fragen.

Kontakt: info@dxb.ch, 071 508 16 16